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《小規模宅地等の特例 特定居住用宅地 家なき子編③》

2019年11月22日

Q.R1年7月に、東京の二世帯住宅の1階で一人住まいをしていた母が亡くなり、母が所有して

 いた土地と家屋を、長男である私が相続することになりました。
  二世帯住宅は、父が存命であった10年前に私と資金を出し合って建てたものであり、
 その後母が相続し、持分は1/2ずつの共有登記をしていました。
  私は2年前から転勤で大阪にある賃貸マンションに家族とともに住んでおり、二世帯住宅

 の2階は大きな家具などを置いたままにしてあります。
  今回の相続において、小規模宅地の特例を適用することはできますか?
 また、適用することができる場合、土地全体に適用があるのですか?


A.小規模宅地の特例のうち、特定居住用宅地等に該当するため、330㎡まで80%減額

 できます。


【ポイント】
     1 二世帯住宅を、区分所有登記でなく、共有登記されていましたので、1階部分
      だけでなく、2階を含め家屋全体がお母様の居住用であったことになります。
      このため、敷地全体のうち上限の330㎡まで減額対象となります。
     2 家なき子の規定では、相続開始前3年以内に自己が保有する家屋に住んだ
      ことがないことが要件とされますが、その家屋が被相続人(お母様)の居住用で
      ある場合は、除かれます。


【具体的な計算方法】
      土地の評価額4,000万円
      土地の面積400㎡


      減額される金額
      4,000万円×330㎡/400㎡×80%=2,640万円


      小規模宅地の特例適用後の土地の評価額
      4,000万円-2,640万円=1,360万円

【通称 家なき子とは?】
      小規模宅地の特例のうち、特定居住用宅地等に該当する土地として、減額可能な
      要件は、大きく分けると次の3つが挙げられます。
          ① お亡くなりになった方(被相続人)の配偶者が取得すること
          ② 被相続人と同居していた親族が取得すること
          ③ 被相続人の配偶者ではなく、同居もしていなかった親族で、
            相続開始前3年以内に自己または自己の配偶者の所有する家屋に
                                 居住したことがない者が取得すること
      ③の要約は「持ち家に住んでいないこと」です。このことから、③の要件による

      特定居住用宅地等の減額規定を「家なき子」と通称するようになったと思われま

      す。


小規模宅地の特例については、適用要件を満たすがどうかの判断が難しい場合がござい
ます。OAG税理士法人へお気軽にお問合せください。

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