土地を造成して譲渡した場合の所得の区分は？

土地を造成したり、水道を引いたりして譲渡する場合があります。このような場合も、譲渡所得にあたるのか疑問が生じるところです。
具体的には、次のような扱いになっています。

(1)小規模（おおむね3,000㎡以下）の場合
一般的に、土地を造成したり、水道をひいたりして宅地を譲渡した場合や、土地に建物等を建築して譲渡した場合は、事業所得又は雑所得になります。
但し、建物の建築をしないで、造成等をする面積が小規模（おおむね3,000㎡以下）のときは、譲渡所得とすることができます。

(2)大規模（おおむね3,000㎡超）の場合
上記(1)からも分かるように、大規模（おおむね3,000㎡超）な土地の譲渡の場合は、事業所得または雑所得となります。
但し、極めて長時間（おおむね10年以上）所有していた土地を造成して譲渡したような場合は、造成工事着手直前までの土地の値上がり分については譲渡所得、造成による値上がり益部分については事業所得または雑所得とすることができます。

それでは以下に事例でみてみましょう。
事例
1.土地の取得価額・・・・・・3,000万円（A）
2.宅地造成前の価額・・・・・1億2,000万円（B）
3.造成費用、譲渡費用・・・・2,000万円（C）
4.売買価額・・・・・・・・・2億円（D）

(1)譲渡所得の計算
1億2,000万（B）—3,000万円（A）＝9,000万円
(2)雑（事業）所得の計算
2億円（D）—1億2,000万円（B）—2,000万円（C）＝6,000万円

参考
１．上記において、事業所得又は雑所得に該当する場合において、事業所得もしくは雑所得に該当するかは、その人の過去における売買の回数、数量又は金額、売買を行うために施設その他の状況を総合勘案して判断します。
２．土地区画整理法等の規定に基づいて、土地を造成、区画形質の変更等をして譲渡する場合において、これに伴い譲渡する土地の一部を道路用地として、国、地方公共団体等に寄付したときは、その寄付をした土地の取得価額も譲渡所得の取得費、事業所得又は雑所得の必要経費とすることができます。