土地の使用貸借と貸家建付地評価
親子や親族間で土地を使用貸借（タダでの貸し借り）していることは、よくあるケースです。このような土地は、評価の減額はできないのでしょうか。以下、事例で見て行きましょう。
【事 例】
● 長男は貸家を所有しています。
（長男は自己が所有する建物を賃貸して家賃収入を得ています。)
● 貸家の敷地の土地は父の所有ですが、長男から父へ地代の支払いはしていません。
● 父に相続が発生しました。
Ｑ．父の相続税申告において、この貸家の敷地は『貸家建付地』として評価減することが
出来るでしょうか？
Ａ．出来ません。土地の使用貸借（注）に該当しますので『自用地評価』となります。
（注）前述のとおり、物を無償で貸し借りすることを「使用貸借」といい、税務上は、不
動産について固定資産税相当額程度の地代等の授受がある場合も「使用貸借」とし
ています。
・・・しかし
以下のようなケースに該当する場合には、土地が親族間の使用貸借であっても『貸家建付地』として評価減することが出来ます！
● 長男所有の建物（貸家）は、以前は父が所有していました。
（父が賃貸して家賃収入を得ていました。）
● 父から長男へ建物（貸家）を贈与しました。
● 父に相続が発生しました。
● 建物の賃借人（借家人）は、贈与以前から相続時まで変わっていません。
【借家人と敷地利用権】
● 貸家建付地の評価減は、建物の賃借人である借家人がその借家の敷地である土地
に対して有する敷地利用権に考慮し、相続税の財産評価上、その土地を一定の割合
により控除して評価するものです。しかし、法形式上借家人は借家権（建物の賃借
権）に対する保護は受けるものの、敷地である土地については権利がありません。
よって、借家人の敷地利用権はあくまで建物所有者の敷地利用権に従属し、その範
囲内にとどまります。
● 貸家の敷地が土地所有者と建物所有者の間で使用貸借の場合には、建物所有者が
敷地に権利を有していないため、借家人の敷地に対する利用権もないものとされま
す。
● 上記【注意点】のケースでは、建物の賃貸借契約が父と借家人との間に締結されたも
のであり、その後に長男に建物を贈与したとしても、土地・建物同一の所有者（父）か
ら借りた借家人の敷地使用権には変わりはないと考えられますので、貸家建付地とし
て評価減することが可能となります。
● 父と賃貸借契約を締結している借家人が退去して、新借家人と贈与を受けた長男とが
新たに賃貸借契約を締結した場合には、貸家建付地の評価減の対象から外れます。
「土地の使用貸借＝自用地評価」と直ちに判断しがちですが、貸家の敷地の場合には過去の建物贈与の経緯等にも注意を払う必要があります。
